(COVID-19) BULAŞICI HASTALIĞININ ÖNLENMESİ KAPSAMINDA ALINAN TEDBİRLERİN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

2019 yılı Aralık ayında Çin’ in Wuhan kentinde çıkan ve çok kısa bir sürede tüm dünyayı etkisi altına alan Covid 19 virüsü, 11 Mart’ ta ülkemizde de görülmeye başlamış, virüsün ülkemizde de görülmesiyle birlikte,  hükümet, ölümcül sonuçlar doğuran bu virüsün yayılmasını önlemek ve salgının durdurulmasını sağlamak amacı ile ardı ardına tedbirler almaya başlamıştır. Bu kapsamda, ilk olarak T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından 16.03.2020 tarihinde 81 il valiliğine gönderilen Coronavirüs konulu genelge ile;

“…tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi,nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dâhil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna,kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerinin geçici bir süreliğine durdurulmasına”Karar verilmiştir

Yaşanan bu süreçte, söz konusu hastalığın etkilerinden doğrudan ya da dolaylı olarak etkilenen işletmeler/işyerleri gerek yayınlanan bu genelge gerek ise de yeni tip korona virüsün etkilerinin azaltılması amacıyla alınan tedbirlerle faaliyetlerini durdurmak zorunda kalmış ya da tüm bu gelişmeler neticesinde birçok işyerinin faaliyeti önemli ölçüde aksamıştır. Bu durumda, ülkemizdeki işletmelerin büyük bir kısmının mülk sahibi değil, kiracı konumunda oldukları, yayınlanan genelge ile işyerlerini kapatmış/faaliyetlerine ara vermiş/cirolarında ciddi azalma meydana gelmiş sayısız işletmenin/işyerinin yapmış oldukları kira sözleşmesinin devam ettiğigöz önünde bulundurulduğunda kiracı olan işletmelerin/işyerlerinin kira bedeli ödeyip ödemeyeceği veya tarafların kusurundan kaynaklanmayan ve öngörülmeyen bu durumdan kaynaklanan sebeplerle kira bedellerinde bir uyarlama yapılıp yapılmayacağı hususu gündeme gelmiştir.

Ø  Bu kapsamda; 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile;

“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

Şeklinde düzenleme yapılarak, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında ödenmeyen kira bedellerine dayanılarak KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ VE KİRALAYANIN TAHLİYESİ YOLUNA GİDİLEMEYECEĞİ açıkça hükme bağlanmıştır.

Ø Bu durumda, iş yeri kiralarına ilişkin olarak yapılan düzenlemeye göre, kiraya veren, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında ödenmeyen kira bedellerinden kaynaklı olarak;

ü  Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi ile düzenlenen “Kiracının Temerrüdü” başlıklı,

“Kiracı,kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”

Hükmü ve;

ü Türk Borçlar Kanunu’nun 352.  maddesi ile düzenlenen “Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” başlıklı,

“….Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir…..”

Hükmü ile kira bedelinin ödenmemesi halinde kendisine tanınan sözleşmenin feshi ile kiralayanın tahliyesi hakkını kullanamayacaktır.

Ø  Ancak, 7226 Sayılı Kanun’ un Geçici 2. maddesi, İŞ YERİ KİRA BEDELLERİNİN ÖDENMESİNİ ENGELLEYEN BİR HÜKÜM OLMAYIP,  alacak hakkına sahip olan kiraya veren;

ü Ödenmeyen kira bedellerini faizi ile birlikte talep edebilecektir.

ü Yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulması ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmaması, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmaması yönündeki tedbirlerin kalkmasını takiben ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için kiracı aleyhine icra takibi başlatabilecektir.

Ø  Belirtmek isteriz ki yapılan düzenlemeler,iş yeri kiralarına ilişkin olup; KONUT KİRALARINA İLİŞKİN BİR DÜZENLEME YAPILMAMIŞTIR. Bu nedenle konut kiralamalarında, Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi  ve 352/2.maddesi uygulanmaya devam edecek, yine icra takiplerine yönelik tedbirlerin kalkmasını takiben kiraya veren icra takibi başlatacaktır. Sonuç olarak konut kiralamalarında, kiraya veren 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında ödenmeyen konut kira bedeline dayalı olarak yasa ile kendisine verilmiş olan sözleşmenin feshi ve tahliye hakkını kullanabilecektir.  

Şimdi sorulması gereken soru, 7226 sayılı Kanunun Geçici 2.maddesi ile işyeri kiralarına ilişkin olarak yapılan düzenleme kira bedelinin ödenmesine engel değil ise, tüm dünyayı sarsan ve ülkemizi de etkileyen virüs nedeni ile yaşanan bu süreçten kaynaklı olarak faaliyetlerini durduran ya da ara veren işyerlerinin kira bedeline ilişkin hukuki yollarının neler olduğudur:

Ø     COVID-19’un ülkemizde yayılmaması bakımında alınan tedbirler sonucunda faaliyetleri durdurulan kiracı konumundaki işletmelerin/işyerlerinin kira bedellerini ödemesi bazı hallerde imkansız hale gelmiş iken bazı hallerde de güç hale gelmiştir. Bu nedenle, yaşanan süreçte kira bedellerinin ödenmemesine, kiracıyı kira bedeli ödemekten kurtarmaya yönelik olarak çeşitli görüşler ortaya konmuştur. Ancak, her iki tarafın öngöremediği ve iradeleri dışında gerçekleşmiş olan bu durumdan kaynaklı olarak kiracıyı kira bedelini ödemekten kurtarmaya çalışırken ortaya çıkan riske kiraya verenin katlanmasının hakkaniyetli olmayacağı açıktır.  

Ø  Kira bedellerine ilişkin olarak izlenecek yol açısından, öncelikle belirtmek isteriz ki,

ü Taraflar arasında imzalanmış olan sözleşmede, tarafların iradeleri dışında gerçekleşen olağanüstü durumla ilgili olarak uygulanabilecek bir hüküm mevcut ise, bu kapsamda bir değerlendirme yapılması ve buna göre bir yol izlenmesi gerekecektir.

ü Taraflar arasındaki sözleşmede bu yönde bir hüküm yok ise, kiracının kira bedelini ödemeye devam etmek zorunda kaldığı durumlarda,  Türk Borçlar Kanununun 138. maddesine dayanarak uyarlama talep edilmesi her iki taraf için de adil bir çözüm olacaktır.

Ø  Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü”başlıklı 138.maddesi ile; 

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

  Hükmü düzenlenmiştir.

Bu hükmün uygulanması için;  

ü Taraflarca öngörülemeyen bir durumun oluşması,

ü Bu durumun borçludan kaynaklanmaması,

ü Gerçekleşen  bu durum sonrasında   ifanın dürüstlük kuralına aykırılık  oluşturacak biçimde güçsüzleşmesi,

ü Borçlunun,borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması,Gerekmektedir.

Ø  Bu hallerde kiracı;

ü Ortaya çıkan durumun sözleşmenin imzalandığı sırada öngörülemeyecek olağanüstü bir durumdan kaynaklandığını,

ü Bu durumun kendisinden kaynaklanmadığını,

ü Beklenmeyen bu durum sebebi ile sözleşmenin yapıldığı sırada var olan şartların kendisi aleyhine, kendisinden ifa beklenemeyecek kadar ağırlaştırdığını,İleri sürerek uyarlama talep edebilecektir.

Ø  Burada özellikle belirtmek isteriz ki, kiracının aşırı ifa güçlüğü şartlarının oluşması durumunda doğrudan dönme veya fesih hakkını kullanma imkânı yoktur. Bu halde, kiracı,

ü Öncelikle mahkemeye başvurarak sözleşmenin uyarlanmasını talep edecek,

ü Hâkim, eğer uyarlama mümkünse uyarlamayı gerçekleştirecek,

ü Uyarlamanın mümkün olmaması halinde bu kez kiracı, sözleşmeden dönme ve fesih haklarını kullanabilecektir. 

A&G HUKUK